No pocos economistas han planteado en los últimos meses alternativas a la inversión en vivienda, muy de moda en España. Lo justifican con datos del Banco de España, que prácticamente iguala la rentabilidad bruta de la renta, es decir, la ratio entrere el coste de la vivienda y el precio del alquiler, y la rentabilidad de los bonos del Estado a 10 años, con el añadido de que estos últimos no tienen los riesgos de la vivienda (okupación, okupación, impagos…). Pero la vivienda tiene una gran ventajaespecialmente para aquellos que estén dispuestos a tomarse su tiempo para encontrar la mejor inversión posible y tengan un conocimiento consolidado del mercado inmobiliario español: hay municipios en los que su rentabilidad está muy por encima de la de los bonos.
Por supuesto, la cantidad de inversión que se necesita en bienes inmuebles varía mucho dependiendo del tamaño del municipio, el precio de la vivienda y la demanda existente en el mismo. Por ello, la empresa especializada en inversión en alquiler llave en mano Masteos ha elaborado un informe sobre los mejores municipios para buscar rentabilidad, divididos en cuatro rangos de inversión: menos de 80.000 euros, entre 80.000 y 120.000 euros, entre 120.000 y 200.000 euros y más de 200.000 euros. Para ello, la compañía ha tenido en cuenta los inmuebles más baratos de cada ciudad y otros factores como “la evolución de la población, el dinamismo de la demanda tanto el mercado de compra como el de alquiler o incluso la tasa de empleo”.
En el primer tramo de inversión, el de menos de 80.000 euros, las rentabilidades de los diez municipios con mayores ingresos oscilan entre 11,1% de Elda (Alicante) al 8,7% de Linares (Jaén) y Jerez de la Frontera (Cádiz). En estos municipios (ver gráfico adjunto) la renta media oscila entre los 400 y los 610 euros, y en muchos de ellos es posible realizar una inversión inferior a los 50.000 euros.
Como se puede apreciar, las rentabilidades de estos municipios son en general superiores a las del resto de rangos de inversión. Por otro lado, cuanto mayor sea la inversión, más probable es poder adquirir una propiedad en ciudades más grandes y, por lo tanto, con más demanda. Esto no es baladí, porque las grandes ciudades ofrecen menos rentabilidad, pero más regularidad en los ingresos, ya que el inmueble permanecería vacío durante muy poco tiempo en el caso de que el inquilino decidiera dejar de alquilar la vivienda. Es cierto que la demanda ahora es muy alta en toda España, pero dentro de unos años solo seguirá siendo alta en los grandes municipios, y no debemos olvidar que la vivienda es una inversión a muy largo plazo.
En el rango entre 80.000 y 120.000 hay rentabilidades entre el 8,9% en Ourense y el 6% en Alicante y precios de alquiler entre 595 y 768 euros. Aquí, además de municipios muy cercanos a la costa, también empiezan a aparecer ciudades de la periferia de Madrid y Barcelona, con gran demanda de alquiler porque, en las capitales, los precios han subido tanto y la oferta ha disminuido tanto que algunos buscan en municipios colindantes.
En el siguiente rango, entre 120.000 y 200.000 euros se encuentra la mayor rentabilidad de todas, la de Parla, del 14%, pero el resto están entre el 8,4% y el 6%. Aquí algunos precios de alquiler ya rompen la barrera de los 1.000 euros al mes en algunos casos, aunque hay mensualidades más económicas, como los 776 euros de Barakaldo. En este rango, muchas de las mejores opciones de inversión ya son capitales de provincia. Llama la atención que la renta en Madrid sea inferior a la de Parla o los municipios de rango superior. Invertir en viviendas más caras en Madrid simplemente es menos rentable, por lo que hay que buscar propiedades más pequeñas, sin reformar o alejadas del centro.
Finalmente, para aquellos bolsillos dispuestos a invertir más de 200.000 euros solo hay cinco municipios seleccionados, con rentabilidades que van del 7,7% en Alcalá de Henares al 5,9% en Vilanova i la Geltrú y precios de alquiler entre 1.100 euros en Barcelona y 1.280 en Madrid. Los cinco municipios están situados en las provincias de Madrid y Barcelona.
Cómo encontrar una buena casa para invertir
Para sacar el máximo rendimiento a una inversión inmobiliaria es recomendable un estudio profundo del mercado. En general, Masteos tiene en cuenta una serie de factores que pueden conducir a una inversión extremadamente rentable, siempre que busquen “activos que tengan un precio por debajo del mercado, generen ingresos por encima del promedio del mercado y
además producen suficiente liquidez para evitar posibles riesgos”. La compañía advierte de la complejidad de encontrar una buena inversión, ya que “el mercado inmobiliario español es muy grande y heterogéneo, por lo que no es
para encontrar esas oportunidades”. Conviene fijarse en las características del inmueble como “superficie, antigüedad y estado de conservación” y luego hacer una comparación “con los inmuebles que están en alquiler, para detectar la oferta de viviendas en venta adecuada a la demanda de alquiler”. Por último, satisfacer la demanda del municipio es vital, no solo por ahora sino también con la vista puesta en los próximos años: “Es importante valorar que la zona, municipio o barrio tenga tal demanda que nos permita alquilar sin problemas. Lo mismo se aplica en caso de que quieras vender.
